Советы по ремонту квартир, офиса, дома • GORYCH.RU • дизайн интерьера, постройка дачи

Статьи

Застройщик не сдает дом что делать

Содержание

Прецедентное право

1 сентября Большая Палата ВС в своем вердикте по делу 16/3521/16-ц указала, что, несмотря на отсутствие в договоре пункта о возмещении инвестору морального ущерба такое возмещение может быть взыскано с девелопера на основании закона «О защите прав потребителей».

В Украине в отношении именно решений Большой палаты действует прецедентное право. То есть все остальные суды должны учитывать ее позицию по всем однотипным делам. На деле это означает, что отныне суды принимают аналогичные решения по всем подобным делам – то есть рассматривают иски инвесторов на застройщика как нарушение их прав как потребителей.

Эффект от решения Большой палаты уже есть. 7 октября Кассационный гражданский суд, рассмотрев дело 55/3509/18 о взыскании с застройщика морального ущерба за то, что тот несвоевременно сдал жилой дом в эксплуатацию, отменил все решения судов низших инстанций, которые отказывали в удовлетворении иска. Такое решение Кассационный суд принял, руководствуясь вердиктом Большой палаты как прецедентом.

Разъяснение Верховного суда

На днях Верховный суд (ВС) сделал важное разъяснение относительно прав инвесторов в договорах с застройщиками. В том случае, если в договоре не прописаны штрафные санкции на нерадивого застройщика, инвестор все равно вправе подать на него в суд, но на основании не договора, а закона о защите прав потребителей.

Проблема это действительно важная. Как правило, застройщик, заключая договор с инвестором, который желает приобрести квартиру в новостройке, не включают туда пункт о своей ответственности за просрочку. В договоре могут быть указаны сроки сдачи, но вся ответственность девелопера ограничивается только условием уведомить о переносе. Ни о каких штрафных санкциях на застройщика в договорах не говорится.

Подобные нюансы, которые стали общепринятой практикой, позволяют застройщикам увиливать от ответственности за просрочку в сдаче объектов. Ведь когда возмущенный инвестор приходил в суд, там ему давали отворот-поворот, ссылаясь на отсутствие санкций в договоре. Сейчас же ситуация изменилась кардинально.

Сколько взыскивать

Тем не менее в правовом поле есть фундамент, на котором можно строить предварительные расчеты о взыскании за моральный ущерб с нерадивого застройщика. Так, нередко суды используют при принятии своих решений Методику установления причинения морального вреда и метод оценки размера компенсации вызванных страданий, разработанную в 1997 году А.Н. Эрделевским и зарегистрированную Министерством юстиции Украины 3 марта 2010 года.

«Методика Эрделевского является базовой и согласована и утверждена Научно-методологической советом по проблемам судебной экспертизы при Министерстве юстиции Украины, поэтому по состоянию на настоящее время является единственной имеющей официальный характер», – прокомментировала UBR.ua адвокат юридической компании RiyakoPartners Катерина Анищенко.

Эта методика определяет базовый уровень компенсации за страдания, вызванные причинением тяжкого вреда здоровью, в размере 720 минимальных размеров заработной платы, к которому привязывается шкала соотношений размеров компенсации на основе формулы и критериев, которые должен принять во внимание суд.

«Четкого алгоритма при определении размера морального вреда украинское законодательство не содержит, однако есть рекомендации, которые могут быть приняты судом во внимание при принятии решения», – подчеркивает Катерина Анищенко.

Учитывая, что минимальная зарплата с 1 января составляет 6 тыс. грн, то есть базовый уровень компенсации составляет 4,32 млн грн, то сумма иска за просрочку в сдаче жилья может достигать десятки и даже сотни тысяч гривен в зависимости от нанесенного морального ущерба.

Застройщики задерживают

В Украине практика задержки девелоперами сроков введения дома в эксплуатацию давно стала обыденным явлением. Хорошим застройщиком когда-то считался Укрбуд за то, что задерживал сдачу «всего» на 1-2 квартала от срока, указанного в договоре. А, например, для Киевгорстроя с репутацией «застройщика » задержка в сдаче дома существенно больше.

«Сейчас официально срок перенесен уже с октября 2019 на декабрь 2021 года. Но по тому, что последний тайминг (сроки завершения промежуточного этапа строительства – ред.) уже нарушается, можно сделать вывод, что этот срок тоже не окончательный», – прокомментировал UBR.ua Вячеслав Знамин, член инициативной группы инвесторов «киевгорстроевского» ЖК «Миракс».

Другие девелоперы также могут позволять себе задержки – кто-то больше, кто-то – меньше, ведь ответственности за это не предусмотрено. Теперь же, после вердикта Большой палаты Верховного суда, ситуация меняется – инвесторы вправе рассчитывать на компенсации.

«Для взыскания с застройщика морального ущерба за нарушение сроков строительства и передачи готовой квартиры необходимо обратиться с соответствующим исковым заявлением в суд. При этом нужно обосновать, в чем заключается моральный ущерб (например, перенесенные истцом душевные страдания), его причинно-следственную связь с допущенным застройщиком нарушением сроков строительства, а также размер, подлежащий возмещению», – считает Сергей Дахновский.

Все эти вопросы, подчеркивают юристы, требуют грамотной правовой отработки и изложения, а в части определения размера морального ущерба и разумной меры, в том числе с учетом характера причиненных физических и душевных страданий, длительности просрочки, ее причин, степени добросовестности поведения застройщика в такой ситуации, для того, чтобы суд принял доводы истца и удовлетворил его требования.

«Учитывая, что судебная практика по взысканию с застройщика морального ущерба за нарушение сроков строительства еще далека до ее формирования, то говорить о какой-то четкой методике расчета размера ущерба не приходиться», ­ – полагает Сергей Дахновский.

Все, кроме укрбудовцев. За задержку в сдаче дома инвесторы вправе получить компенсацию

Верховный суд принял историческое решение, которое позволит покончить с безответственностью застройщиков и их манипуляциями в договорах

Эпоха безответственности застройщиков перед инвестором подходит к концу. Теперь за задержку сроков сдачи дома можно от строительной компании требовать выплату компенсации даже в том случае, если в договоре санкции за это не прописаны. Такое революционное решение принял Верховный суд, и оно становится обязательным для всех украинских судов, которые будут рассматривать соответствующие иски в будущем.

Юристы объясняют революционные нюансы судебной логики, но уточняют, что даже новые правовые нормы невозможно применить в защиту инвесторов скандальных строек Укрбуда. Словно зная о готовящемся решении Верховного суда, Киевгорстрой в договорах принял на себя фиктивный статус «второго застройщика», который позволяет, с одной стороны, собирать деньги с инвесторов, с другой, – уходить от юридической ответственности за невыполнение перед ними условий договора. Юристы объяснили, при каких условиях инвесторы защитят свои права.

Схемы застройщиков

Революционные нормы, которые вывел в правовое поле Верховный суд, тем не менее вряд ли помогут тем инвесторам, кто стал жертвами афер на строительном рынке. Более того, даже такая, казалось бы, успешная категория «кинутых» инвесторов, как «укрбудовцы», чьи ЖК сейчас достраивает Киергорстрой, тоже фактически не смогут воспользоваться «плюшками» от Верховного суда.

Все дело в той хитроумной схеме, по которой была проведена передача объектов фактически обанкротившегося Укрбуда Киевгорстрою.

Так, договоры инвесторы заключили с Фондом финансирования строительства (ФФС, которым управляет финансовая компания «Житло-Капитал»). Работа через ФФС – современная европейская практика, которая позволяет спасти деньги инвесторов от кражи их застройщиком. Фонд в свою очередь имел договор со строительной компанией Укрбуд Девелопмент, чьи действия он должен был контролировать.

Ввиду того, что застройщик фактически обанкротился, объекты были переданы Киевгорстрою. Но последний настоял на том, чтобы в новом договоре с ФФС застройщиком продолжила числиться компания-банкрот Укрбуд, подкрепив свои условия масштабными митингами обманутых укрбудовцев у офиса фонда. Благодаря им Киевгорстрой принял на себя статус так называемого «второго застройщика».

«При наличии такой ситуации вся ответственность ложится на «Укрбуд», однако указанный застройщик – банкрот, а, следовательно, не сможет закончить эти объекты. Именно поэтому и было принято решение – объекты, которые он строил, передать «Киевгорстрою». Ведь не может быть так, что «Киевгорстрой» принимает у управляющего ФФС деньги на строительство, а ответственность оставляет за «Укрбуд», – компанией-банкротом», – объясняет Катерина Анищенко.

Статус «второго застройщика» тем не менее позволяет Киевгорстрою, с одной стороны, иметь обязанности генподрядчика, который фактически не отвечает перед инвесторами и ФФС, с другой, – права застройщика, который получает оплаты со стороны инвесторов (через ФФС), но при этом не отвечает по взятым обязательствам, так как «второго застройщика» юридически не существует.

READ  Как делать полы в домашних условиях

«Эти сложные и запутанные схемы не укладываются в рамки закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», в котором четко прописано: кто берет на себя обязательства, кто несет ответственность, кому перечисляются деньги. Также в указанном законе четко прописано, что вопрос изменения застройщика относится исключительно к полномочиям управляющего ФФС. Других вариантов на законодательном уровне не предусмотрено», – считает Катерина Анищенко.

Согласно действующему законодательству, такой договор может заключаться исключительно с одним застройщиком. И именно застройщик, который берет на себя обязательства по достройке данного объекта и ввода его в эксплуатацию, несет полную ответственность за объект перед распорядителем финансов (управителем ФФС) и перед инвесторами-доверителями.

Укрбудовцам не поможет

Конечно, формально «укрбудовцы» могут подавать иски против ФФС и Укрбуда и даже велика вероятность, что добьются решений судов в свою пользу. Но так как деньги инвесторов по факту аккумулируются на счета Киевгорстроя, а «кошелек» обанкротившегося Укрбуда пуст – маловероятно, что будут какие-либо выплаты.

«Для этого, нужно чтобы был прозрачный понятный договор, согласно которому застройщик «Киевгорстрой» возьмет на себя полную ответственность за завершение строительства», – считает Катерина Анищенко.

Юристы акцентируют: для того, чтобы «укрбудовцы» могли подавать иски против Киевгорстроя за задержку в строительстве, необходимо, чтобы компания-банкрот Укрбуд вышла из договора и юридически сложила с себя обязанности застройщика, и эти обязанности (а не функции юридически ничтожного «второго застройщика») были возложены на «Киевгорстрой».

«Указанные изменения застройщика должны быть указаны в договоре с инвесторами, иначе взыскание морального вреда за несвоевременный ввод дома в эксплуатацию даже при наличии позиции Верховного суда, изложенной в постановлении Кассационного гражданского суда от 7 октября 2020, на практике окажется невозможным», – резюмирует Катерина Анищенко.

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram. YouTube. Instagram.

Что об этом говорит закон

Основной регламентирующий акт – Федеральный Закон 14 «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому НПА, за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию застройщик отвечает рублем: за каждый день просрочки он должен будет выплатить дольщику неустойку. Но, счетчик для девелопера включается только спустя 2 месяца после даты завершения строительства, которая указана в договоре.

Как посчитать долги застройщика

Согласно вышеупомянутому ФЗ 214 неустойка рассчитывается в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки.

Предположим, что квартира стоила 5 миллионов рублей. Сдать дом в эксплуатацию застройщик должен был 1 января 2021 года. По состоянию на 10 марта размер его неустойки составлял 96 000 рублей. Но, кроме неустойки он еще должен будет выплатить штраф – а это 50% от суммы неустойки. Итого должен он только одному дольщику 144 000 рублей.

застройщик, сдавать, делать

Застройщик не сдает дом вовремя: что делать

Договор долевого участия хоть и защищает интересы дольщика, в первую очередь, не выступает гарантией того, что застройщик выполнит свои обязательства в оговоренные сроки. Многие строительные компании не сдают дома в эксплуатацию вовремя, чем нарушают условия ДДУ.

Как быть в случае, если ваш застройщик срывает сроки сдачи дома, а вы еще и купили квартиру в ипотеку расскажем дальше.

Что делать, если сроки переносят, а за квартиру нужно платить ипотеку уже?

Если застройщик задерживает сроки сдачи дома больше, чем на три года, то нужно сообщать в банк-кредитор. Нужно будет предоставить такие документы:

  • Заявление заемщика. Бланк или образец даст менеджер банка.
  • Копия паспорта заемщика.
  • Документы, которые подтверждают срыв сроков сдачи дома. Это может быть дополнительное соглашение, копия письма застройщика о переносе сроков сдачи дома, любая информация об этом из открытых подтвержденных источников.

Возможно, понадобятся еще какие-то документы, но об этом сообщить уже менеджер банка.

Факт срыва сроков сдачи дома проверят и если все так, то пересмотрят условия кредитного договора. Также можно обратиться в другой банк для рефинансирования ипотеки с более выгодной процентной ставкой. А полученную сумму неустойки от застройщика обратить в погашение займа.

Как получить неустойку за срыв сроков сдачи дома

Есть два варианта: без суда и через суд.

Без суда – значит направить застройщику досудебную претензию, в которой указать, что сроки сорваны на столько-то дней, за каждый вот столько неустойки и вот такую сумму нужно теперь выплатить.

Досудебная претензия в 80% случаев не работает. Застройщик или дает стандартную отписку в стиле: «денег нет, но как будут, мы обязательно все отдадим» или же просто игнорирует.

Дольщику с момента отправки претензии нужно подождать 30 дней. Если по истечению этого срока проблема не решена, можно обращаться в суд. Судебная практика же говорит о том, что в большинстве случаев суд становится на сторону пострадавшего дольщика.

Как правило, суд сначала назначает предварительное заседание, а потом еще одно, где дело рассматривается с участием сторон. Поскольку между заседаниями проходит не меньше месяца (таков процессуальный срок) за это время неустойка уже становится больше.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно. попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Как это регулируется законом?

Если сроки сдачи дома сдвинули больше, чем на 2 месяца и все-таки проект не сдан, дольщик имеет право расторгнуть договор и потребовать свои деньги, а также проценты за пользование ими обратно, или ждать завершения строительства, но взыскать с застройщика неустойку. Само собой, что ни первое, ни второе девелоперу невыгодно. Поэтому он просит дольщиков войти в положение и подписать дополнительное соглашение к основному договору о переносе сроков завершения стройки.

Подписывать такое дополнительное соглашение не стоит, потому что после этого не сможете требовать от застройщика компенсацию за срыв сроков. Ведь таким соглашением вы, фактически, подтверждаете то, что новые сроки сдачи дома вас устраивают. А раз так, то и никакой компенсации не положено.

Стоит ли расторгать ДДУ?

Если застройщик срывает сроки сдачи дома больше, чем на два месяца, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также вернуть все деньги с процентами за их использование. Но, не всегда такое решение будет целесообразным. Так, если дом находится уже на финальной стадии строительства, то лучше дождаться уже сдачи его в эксплуатацию. Тем более, что на этом этапе квартиры будут стоить уже дороже, чем заемщик ее купил на этапе котлована.

Чтобы не попасть на долгострой, прежде чем покупать квартиру, проверьте историю проектов застройщика: сколько он уже сдал, в какие сроки было завершено строительство.

Получить бесплатную консультацию юриста можно на нашем сайте: онлайн или по телефону.

Что происходит?

В первую очередь уточните, ведутся-ли строительные работы и существует-ли связь с застройщиком. Застройщик, в случае задержки сроков окончания строительства обязан письменно уведомить дольщиков об этом. Пообщайтесь с другими дольщиками и уточните, приходили ли им уведомления о задержке сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Подспорьем могут стать форум дольщиков строящегося объекта и соцсети, где застройщик размещает информацию о статусе строительства и общается с другими дольщиками.

Застройщик не сдает дом что делать

В связи с финансовым кризисом, в последние годы участились случаи задержки и переноса сроков сдачи новостроек в эксплуатацию со стороны строительных компаний. Что делать участникам долевого строительства и какие есть у них права в подобной ситуации?

Дополнительное соглашение

Когда застройщик не успевает завершить строительство, он может установить новый срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом застройщик должен прислать дольщикам официальное уведомление не позже, чем за два месяца от указанного в договоре долевого строительства срока сдачи новостройки.

Уведомлением, как правило, застройщик информирует вас о случившемся факте переноса срока сдачи дома в эксплуатацию и предлагает подписать дополнительное соглашение к имеющемуся договору. Дольщик имеет право соглашаться или не соглашаться с новыми условиями и действовать исходя из ситуации.

Если дольщик подпишет дополнительное соглашение, прийдется только ждать, когда дом будет достроен. Увы, это не гарантирует новых задержек и переносов срока сдачи новостройки в эксплуатацию. При этом, дольщик ограничивает себя в правах и не сможет претендовать на возмещение убытков и денежную компенсацию.

Мириться с переносом сроков возможно, если строительная компания обосновывает причину задержки серьезными причинами, которые от него могут не зависеть. срыв поставок строительных материалов по вине поставщика, и т.п. Застройщик при этом не избегает общения с дольщиками и без проблем идет на контакт. Как показывает практика, если у застройщика ухудшилось финансовое положение, он чаще всего избегает общения с дольщиками и вскоре исчезает.

Если сдача дома была просрочена более чем на два месяца, а дольщик отказался подписать дополнительное соглашение, возможен один из двух вариантов: расторжение договора долевого участия в строительстве жилого дома, либо ожидание окончания строительства и получение денежной компенсации за задержку.

расторжение договора

При расторжении договора дольщик может требовать возврата денег, а также выплаты неустойки, убытков и компенсации за моральный ущерб. При этом убытком будет считаться даже плата за аренду жилья в течение времени, на которое был задержан ввод дома в эксплуатацию. Чтобы получить возмещение, нужно представить договор аренды жилья и расписки владельца о том, что им были получены денежные средства в качестве оплаты. При расторжении договора застройщик должен вернуть не только полученные ранее от дольщика деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

READ  Мыши в каркасном доме что делать

денежная компенсация после подписания акта приема-передачи квартиры

Если дольщик откажется подписать дополнительное соглашение и при этом не расторгнет договор со строительной компанией, он имеет право дождаться окончания строительства и подписать акт приема-передачи квартиры. Уже после того как дольщик станет собственником недвижимости, он может подать иск в суд и получить денежную компенсацию за ожидание. Если покупатель недвижимости сможет представить полный пакет документов, то в 95% случаев суд примет решение в его пользу.

В соответствии с Федеральным законом 14, если дольщик не соглашается подписывать дополнительное соглашение, он имеет право получить денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от стоимости сделки за каждый день просрочки.

На практике застройщики, чтобы не платить неустойку, часто оформляют акт приема-передачи лишь после того, как дольщик подпишет дополнительное соглашение о продлении сроков строительства. Иногда в акте приема-передачи застройщики требуют от собственника указать «претензий не имею». В этих случаях добиться выплаты неустойки будет практически невозможно. Если застройщик добровольно не желает передавать вам построенное жилье, не соглашайтесь на подобные уговоры застройщика и обращайтесь в суд.

Что делать дольщику, если застройщик срывает срок сдачи дома

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты. На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ. Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Первый этап: предварительное уведомление

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Сбербанк будет по-новому кредитовать строительство жилья

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта. Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад. По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду. Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта. Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Страховка застройщиков от банкротства подорожает в 5 раз

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Как взыскать с застройщика неустойку за позднюю сдачу квартиры в 2020! Неустойка по ДДУ

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Второй этап: пишем претензию застройщику

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Заявлять или не заявлять денежные требования?

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Причины переноса сроков сдачи новостроек

Дом могут не сдавать вовремя по самым разным причинам, от банальной нехватки финансов у застройщика до откровенного мошенничества с его стороны.

С ужесточением законов проблема обманутых дольщиков почти исчезла. Поэтому теперь причины переноса сроков сдачи новостроек в основном кроются в независящих от девелоперов обстоятельствах. Они долго не могут устранить административные барьеры, подключить инженерные сети, пытаются изыскать средства на покупку строительных материалов, потому что цены резко выросли, или же решить вопрос с подрядчиком, который задержал поставку стройматериалов.

И все же мошенничество тоже случается. Иногда застройщик попадается на нецелевом использовании денег. Все это может привести не только к задержке сроков сдачи дома, но и вообще к заморозке проекта.

Но с какими бы трудностями не сталкивался застройщик, он несет повышенную ответственность перед покупателями жилья. По 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщики имеют право требовать со строительной компании неустойку или даже расторгнуть договор и вернуть вложенные деньги, если сдача новостройки задерживается более чем на два месяца.

Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом

Перенос сдачи новостройки в эксплуатацию – довольно частое явление на российском строительном рынке. И это всегда неприятно, ведь у каждого дольщика свои планы на новое жилье. Но особенно страдают покупатели первой в своей жизни квартиры, потому что придется так и скитаться по съемным углам еще несколько месяцев. А также ипотечники, имеющие серьезные обязательства перед банком. Рассказываем, что можно и нужно сделать дольщику, если новостройка оказалась проблемной.

Нужно ли подписывать допсоглашение о переносе сроков строительства

Как только застройщик понимает, что передача ключей вовремя не состоится, то обязан за два месяца до планируемой сдачи дома уведомить об этом покупателей. И тут перед будущими обладателями новеньких квартир встает вопрос, который каждый должен решить сам за себя.

Самый радикальный шаг – расторжение договора с требованием вернуть вложенные деньги и сверху выплатить процент за пользование этими средствами. Однако шаг этот невыгоден покупателю: стоимость квартиры в доме высокой стадии готовности намного выше изначально вложенной суммы.

Девелопер предложит подписать допсоглашение, где указаны новые сроки сдачи, и спокойно ждать, пока дом достроится. Это добровольное согласие, никаких компенсаций за ожидание не предусмотрено. Оно оправдано, если покупатель никуда не торопится, жить есть где, а по судам ходить нет никакого желания.

Еще один вариант в арсенале дольщика – не подписывать допсоглашение, а требовать неустойку за срыв сроков.

Как получить неустойку

Размер неустойки и процентов установлен законом: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на день передачи квартиры от цены договора за каждый день просрочки.

Пример: Допустим, квартиру стоимостью 3 млн руб. застройщик должен был сдать 1 апреля 2021 года, но не сделал этого. Тогда на 1 мая (31 день) сумма просрочки составит почти 28 тыс. руб. Строительную компанию также заставят выплачивать штраф в размере 50% от размера неустойки. В итоге можно будет рассчитывать на 42 тыс. руб.

READ  Как делать перегородки в деревянном доме

Чтобы получить деньги за вынужденное ожидание, предстоит отправиться в суд. Застройщики редко выплачивают неустойки без судебных разбирательств. Вместо денег предлагают компенсацию в виде машино-места или кладовки в том же долгострое.

Но прежде чем идти в суд, дольщикам сначала все же стоит направить строительной компании претензию с требованием выплатить неустойку. Этот документ в дальнейшем поможет легче выиграть дело.

По опыту юристов, дольщику лучше обращаться в суд по месту своей регистрации, так шансы получить неустойку повышаются. Для судебного иска требуется скромный пакет документов:

  • Исковое заявление;
  • Копии документов по сделке;
  • Копия претензии застройщику.

Обычно суд проходит в два этапа: сначала предварительное заседание, затем дело разбирают по существу. Неустойка может увеличиться.

Назначенную судом компенсацию получают в банке, предварительно узнав в налоговой реквизиты застройщика. Деньги просто спишут с его счетов. Если же в «свободном доступе» финансов нет, то придется обращаться за помощью к судебным приставам.

Что делать, если сроки сдачи дома переносятся, а квартира в ипотеке

По требованию банка, взявший ипотеку человек обязан в течение 3 лет с момент выдачи кредита оформить право собственности на жилье. То есть подтвердить целевое использованием занятых денег. Чтобы доказать это, понадобятся:

  • Документ об оценке недвижимости;
  • Страховой полис на квартиру;
  • Выписка из ЕГРН (получить выписку можно быстро и в короткие сроки с помощью ЕГРН.Реестр).

Однако право оформления квартиры в собственность в строящемся доме возникает лишь после подписания акта приема-передачи жилья. Если ЖК оказался долгостроем, а время сдачи правоустанавливающих документов истекло, то необходимо договориться с банком о продлении сроков.

Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки

В банк нужно написать заявление с просьбой продлить сроки подтверждения прав на квартиру. К нему прилагается копия паспорта заемщика.

Финансовой организации необходимо будет предоставить доказательства недобросовестности застройщика. В ход могут пойти любые документы, которые подтверждают изменение сроков сдачи новостройки:

  • Информация от застройщика о задержке строительства, которую он обязан разослать всем покупателям;
  • Допсоглашение о переносе сдачи объекта недвижимости (его строительная компания присылает вместе с информацией о задержке строительства);
  • Публикация в СМИ о смещении сроков сдачи дома;
  • Иск в суд на получение неустойки от девелопера;
  • Если застройщик обанкротился, то следует приложить решение суда о признании его банкротом.

Дополнительное соглашение

Если застройщик не успевает вовремя завершить строительство, сроки сдачи дома можно перенести. Но при этом девелопер обязан отправить дольщикам официальное уведомление максимум за два месяца до изначально запланированного срока сдачи объекта, который указан в договоре долевого участия (ДДУ).

В уведомлении застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ввода новостройки в эксплуатацию. Дольщик может согласиться на новые условия или не пойти на них.

Подписав дополнительное соглашение, будущему владельцу останется только ждать, что новый срок сдачи дома будет соблюдён. Однако такой шаг ограничивает дольщика в правах, и в дальнейшем он не сможет претендовать на денежную компенсацию и возмещение убытков.

Подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома можно только, если застройщик чётко указал причину задержки (к примеру, поставщик нарушил срок поставки строительных материалов) и не отказывается общаться с дольщиками. При ухудшении финансового положения, строительные компании зачастую не выходят на связь с клиентами.

Если дом сдали более чем на два месяца позже изначально оговоренного срока, а дольщик не подписал дополнительное соглашение, может быть два варианта развития событий: расторжение ДДУ или ожидание ввода дома и получение денежной компенсации за перенос сроков.

Инструкция: Что делать, если застройщик обанкротился?

Расторжение договора

При расторжении ДДУ дольщик вправе требовать возврата денег и претендовать на неустойку, возмещение убытков и компенсацию за моральный ущерб. В этом случае убытком считается даже арендная плата за квартиру в течение времени, на которое застройщик задержал дом. Для взыскания суммы нужно предоставить договоры аренды квартиры и расписки ее собственника о том, что он получал оплату. При расторжении договора строительная компания должна выплатить человеку не только ранее полученные от него денежные средства, но проценты за их использование.

Что делать, если застройщик не сдаёт дом в срок

Финансовый кризис последних лет привёл к тому, что застройщики нередко задерживают сроки сдачи объектов.

Портал недвижимости superrielt.ru расскажет Вам, как действовать в такой ситуации и какими правами обладают дольщики.

Вооружитесь информацией

Прежде всего, нужно выяснить, продолжается ли строительство дома. Если застройщик задерживает сроки сдачи объекта, он должен уведомить об этом дольщиков. Свяжитесь с другими будущими владельцами квартир и спросите, получали ли они такие уведомления. Например, это можно сделать на форуме дольщиков Вашего дома. Некоторые застройщики информируют о статусе строительства в социальных сетях, их также можно использовать для коммуникации с другими дольщиками.

Подписание акта приема-передачи жилья и последующая денежная компенсация

Если дольщик не подписал дополнительное соглашение, но не расторг ДДУ, он вправе дождаться завершения строительства и подписать акт приема-передачи жилья. Став собственником квартиры, можно обратиться в суд для взыскания денежной компенсации за задержку сроков сдачи объекта. Если владелец недвижимости предоставляет суду полный пакет документов, в 95% случаев решение выносится в его пользу.

Согласно Федеральному закону 14, при отказе от подписания дополнительного соглашения дольщик может претендовать на денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы сделки за каждый день просрочки.

Однако застройщики зачастую пытаются избежать выплаты неустойки и оформляют акт приемки-передачи только после того, как будет подписано дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома. Также девелоперы нередко требуют, чтобы в акте приема-передачи дольщик указал, что не имеет претензий. В таком случае выплаты неустойки добиться будет крайне сложно.

Прежде всего. собрать информацию

В первую очередь, нужно проверить, ведутся ли строительные работы. Стоит отметить, что застройщик в случае задержки сроков окончания строительства обязан прислать уведомление дольщикам. Обязательно нужно пообщаться с другими людьми и уточнить, приходили ли им оповещения о задержке сдачи объекта, к примеру, на форуме дольщиков объекта. Иногда застройщики размещают информацию о статусе строительства в социальных сетях, где также можно пообщаться с другими дольщиками.

Дополнительное соглашение

Если строительная компания не успевает завершить строительство, она может установить новый срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом компания-застройщик должна прислать дольщикам официальное уведомление не позже, чем за два месяца от изначально установленного в договоре долевого строительства срока сдачи новостройки.

В уведомлении строительная компания предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи. В свою очередь, дольщик имеет право соглашаться или не соглашаться с новыми условиями ввода новостройки в эксплуатацию.

Если дольщик подпишет дополнительное соглашение, останется только лишь ждать, что строительная компания повторно не задержит срок сдачи новостройки в эксплуатацию. Однако таким образом дольщик ограничивает в себя в правах и не сможет претендовать на возмещение убытков и денежную компенсацию.

Соглашаться на перенос сроков можно лишь в том случае, если строительная компания четко объясняет причину задержки, например, временное отсутствие строительных материалов по вине поставщика, и не избегает общения с дольщиками. Как показывает практика, если у застройщика ухудшилось финансовое положение, он чаще всего избегает общения с покупателями жилья.

Если сдача дома была просрочена более чем на два месяца, а дольщик отказался подписать дополнительное соглашение, возможен один из двух вариантов: расторжение договора долевого строительства либо ожидание окончания строительства и получение денежной компенсации за задержку.

Застройщик задерживает сдачу дома что делать дольщику

расторжение договора

При расторжении договора дольщик может требовать возврата денег, а также выплаты неустойки, убытков и компенсации за моральный ущерб. При этом убытком будет считаться даже плата за аренду жилья в течение времени, на которое был задержан ввод дома в эксплуатацию. Чтобы получить возмещение, нужно представить договор аренды жилья и расписки владельца о том, что им были получены денежные средства в качестве оплаты. При расторжении договора застройщик должен вернуть не только полученные ранее от дольщика деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Что делать, если застройщик не сдаёт дом?

денежная компенсация после подписания акта приема-передачи квартиры

Если дольщик откажется подписать дополнительное соглашение и при этом не расторгнет договор со строительной компанией, он имеет право дождаться окончания строительства и подписать акт приема-передачи квартиры. Уже после того как дольщик станет собственником недвижимости, он может подать иск в суд и получить денежную компенсацию за ожидание. Если покупатель недвижимости сможет представить полный пакет документов, то в 95% случаев суд примет решение в его пользу.

В соответствии с Федеральным законом 14, если дольщик не соглашается подписывать дополнительное соглашение, он имеет право получить денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от стоимости сделки за каждый день просрочки.

На практике застройщики, чтобы не платить неустойку, часто оформляют акт приема-передачи лишь после того, как дольщик подпишет дополнительное соглашение о продлении сроков строительства. Иногда в акте приема-передачи застройщики требуют от собственника указать «претензий не имею». В этих случаях добиться выплаты неустойки будет практически невозможно.

GORYCH.RU 2021